相続基礎知識 | 東京都千代田区の相続弁護士 菅野光明

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不動産の名義変更、相続税の申告・納付はいつまでに行うか

不動産の名義変更

1 相続による所有権移転登記

不動産の権利が移転した場合、通常は名義変更(所有権移転登記)を行います。
相続により不動産の所有権が移転した場合も同様です。
相続が発生した場合の登記には以下のものがあります。

(1)遺言による登記

遺言に基づいて登記を行うものです。遺言書で不動産を取得する者が指定されていれば、それにより登記ができます。他の相続人の協力は不要です。

(2)遺産分割による登記

遺産分割協議・調停・審判によって登記を行うものです。

(3)法定相続分に応じた相続登記をする場合

民法の法定相続分に応じた登記であり、相続人が単独で行うことができます。

2 相続登記に期限はない

相続登記に特に期限はありません。
相続が発生しても登記がされずにそのまま放置される場合があります。

3 登記をしないことによる不利益、問題点

しかし、登記をしないことにより、以下のような不利益を生じるおそれや問題点があります。

(1)後日、権利関係について争いになる可能性があります。

権利の帰属をきちんと登記で確定しておかないと、後日、例えば、次の相続の時などに、誰が取得しているのか争いになって揉める可能性があります。

(2)そのままでは売却ができません。

相続した不動産を売却する場合は、相続登記をしていることが必要です。

(3)登記をしないまま長い間放置していると、相続人の世代交代が進み、手続が複雑になります。

登記は登記名義人となっている人について行わなければなりませんので、例えば,亡くなられた方の親が登記名義人になっている場合は、まずその親からの相続登記を行う必要があります。何世代も相続登記をしていない場合は、相続人も増え、多くの書類が必要となります。

(4)債権者から差押を受ける可能性があります。

債権者は、相続人の法定相続分について、相続人に代わって相続による持分登記(代位登記)をして差押えをすることができます。
遺産分割協議によって不動産を取得しても、相続登記をしていなければ、差押債権者に対して、権利を主張することができなくなってしまいます。
また、ある相続人が法定相続分で勝手に登記をしてしまい、自分の持分だけを第三者に売却してしまうということが起こる可能性もあります。この場合も、差押えの場合と同じように、遺産分割協議によって不動産を取得しても、相続登記をしていなければ、先に登記をした第三者に対しては、権利を主張することができなくなってしまいます。

4 登記手続の方法

相続登記を行うには、登記申請書、遺産分割協議書または遺言、相続の対象となる不動産の登記簿謄本、被相続人の住民票の除票、被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書などの多くの書類が必要となります。
相続登記時には、登録免許税という税が発生します。

5 税の問題

(1)固定資産税、都市計画税

相続によって不動産を取得した翌年から課されます。毎年、1月1日時点の登記上の名義人(所有者)に対して、その年1年分の税が課税されることとなります。

(2)所得税、住民税(相続した不動産を売却した場合)

相続をした不動産を売却した場合は、売却による利益があれば、それが所得とみなされて、所得税や住民税が発生します。
課税譲渡所得金額は、次の算式により計算します。

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)=課税譲渡所得金額

売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかによって適用される税率が異なります。

長期譲渡所得(5年超)所得税15%住民税5%
短期譲渡所得(5年以内)所得税30%住民税9%
(3)亡くなった人の住まいに係る3000万円の特別控除の特例

亡くなった人が、相続開始の直前に1人で住んでいた家とその敷地を相続した人が、相続開始の日から3年後の12月31日までにその家や敷地を売った場合で、一定の要件を満たすものについては3000万円の特別控除の特例を適用することができます。ただし、平成28年4月1日から令和元(2019)年12月31日までの売却に限ります。

相続税の申告・納付

1 相続税とは

相続税とは、相続や遺贈、死因贈与によって財産を受け取った場合に支払う税金です。
遺贈や死因贈与では、財産を受け取る人は相続人だけとは限りませんので、相続人以外の人も相続税の課税対象となり得ます。

2 相続税の計算

相続税の計算は以下の順序で行います。

(1)「課税遺産総額」を計算する

課税遺産総額=①本来の相続財産+②みなし相続財産+③相続開始前3年以内の贈与財産+④相続時精算課税制度による贈与財産-⑤非課税財産-⑥債務控除-⑦遺産に係る基礎控除

基礎控除額=3000万円+(600万円×法定相続人の数)

2015(平成27)年1月1日から基礎控除額の引き下げが行われました。それ以前に開始した相続については、基礎控除額=5000万円+(1000万円×法定相続人の数)となっています。

(2)相続税の総額を計算する

(ⅰ)課税遺産総額を、「法定相続人の数」に応じた法定相続分で取得したものとして按分した各取得金額を計算
(ⅱ)各取得金額に「相続税の超過累進税率」を乗じて各算出税額を計算

【相続税の超過累進税率平成27年1月1日以降】

法定相続分に応じた取得価格 税率 控除額
1000万円以下 10%
3000万円以下 15% 50万円
5000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1700万円
3億円以下 45% 2700万円
6億円以下 50% 4200万円
6億円超 55% 7200万円

(ⅲ)相続税の総額を計算

(3)各相続人等の相続税額を計算する

(ⅰ)相続税の総額を実際の取得割合で按分して計算
(ⅱ)実際の相続税納税額

3 財産評価

相続税の課税価格を計算するためには、財産を金銭で評価することが必要になりますが、その評価は、原則として財産を取得したとき(課税時期)の時価で評価することになります。
相続税の課税時期は相続開始日となりますので、相続開始日の評価額を出すことが必要となります。

4 相続税の申告

相続税の申告については申告書の提出義務がある者については、相続があったことを知った日の翌日から10か月以内に行わなければなりません。
被相続人の死亡時における住所が国内にある場合は、被相続人の死亡時の住所地が納税地となり、そこを管轄する税務署に申告書を提出します。
相続や遺贈で財産を受け取る者が複数いる場合は、通常は共同で申告書を提出します。
配偶者に対する相続税額の軽減や小規模宅地等の特例により結果的に相続税の納税額が0になる場合でも、これらの軽減や特例を使うためには申告書の提出が必要になります。

5 申告期限までに遺産分割の全部または一部が未了の場合

申告期限までに遺産分割の全部または一部が未了の場合には、各共同相続人や包括受遺者は、未分割の財産については、民法の規定による相続分や包括遺贈の割合にしたがって財産を取得したものとして課税価格を計算し、申告することになります。

6 相続税の納付

申告期限内に申告書を提出した者は、申告書に相続税額に相当する相続税を申告期限までに納付しなかればなりません。
相続税は、申告期限までに現金で一括して納付するのが原則ですが、一定の要件のもとに延納や物納という方法が認められることもあります。

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