不動産の相続 | 菅野綜合法律事務所 弁護士菅野光明の相続・財産管理分野に特化したサイトです。

不動産の相続

１　不動産を相続した場合に問題となること

相続財産の中に不動産が含まれている場合、不動産は相続財産の中で高価な財産にあたる場合が多く、そのままでは現金や預貯金のように容易には数量的に分割できないため、遺産分割をどのように行っていくかが問題となります。
相続財産に含まれる不動産がすべて明らかでない場合は調査が必要となるほか、遺産分割や相続税の申告にあたっては価格の評価も必要になります。
また、不動産を売却するなどした場合は、税の問題も考慮しなければなりません。
さらに、夫婦が長年住み慣れた家に、配偶者が死亡した後も居住し続けるためには、どのようにしたらよいかという問題もあります。

２　不動産の遺産分割の方法

遺言がない場合、相続が発生すると、遺産をどのように分割するかについて相続人間で協議します（遺産分割協議）。不動産は相続財産の中でも高価な財産にあたる場合が多く、そのままでは現金や預貯金のように容易には数量的に分割できないため、遺産分割協議で揉める要因になる可能性があります。したがって、相続手続を円滑に進めるためには、不動産を適切に処理することが重要です。
不動産の遺産分割の方法には、（１）現物分割、（２）代償分割、（３）換価分割、（４）共有分割の４つの方法があります。

（１）現物分割

個々の財産の形状や性質を変更することなく分割する方法です。
不動産を現物分割する場合は、土地であれば、分筆をして分ける方法が用いられます。
うまく分けることができればよいのですが、不動産にはそれぞれ個性があるので、不動産の数、個々の不動産の特性や価値、各相続人の希望によっては分け方で揉める場合もあります。

（２）代償分割

一部の相続人に法定相続分を超える額の財産を取得させた上、他の相続人に対する債務を負担させる方法です。
相続人の１人が不動産を相続し、他の相続人には相続すべき不動産の持分相当額の対価を金銭で支払う方法がこれにあたります。
続人の中に不動産は要らないが金銭でもらいたいという人がいる場合には有効に活用できますが、代償分割のためには、債務を負担する相続人に支払能力が必要です。

（３）換価分割

遺産を売却してその売却代金を分割する方法です。
不動産を売却して換価し、その売却代金を相続人で分けるのがこれにあたります。
不動産を売却した場合は、相続税とは別の税負担が生じる可能性があります。
また、農地の場合は処分に農業委員会の許可が必要になるなどの制約があります。

（４）共有分割

遺産を相続分に応じた共有として遺産分割としてしまうことです。
不動産を分割せずに相続人が共有するのがこれにあたります。
法定相続分に応じて共有にする場合は公平な処理となりますが、将来的に、世代が代わって権利関係が複雑になり分割がより困難になったり、共有物の使用や管理、処分で話がまとまらない可能性があるなど、問題を先送りする要素を含むものです。

３　不動産の登記

（１）相続による所有権移転登記

不動産の権利が移転した場合、通常は所有権移転登記を行います。
相続により不動産の所有権が移転した場合も同様です。

（２）相続による登記の種類

相続が発生した場合の登記には以下のものがあります。

（ⅰ）遺言による登記

遺言に基づいて登記を行うものです。遺言書で不動産を取得する者が指定されていれば、それにより登記ができます。他の相続人の協力は不要です。

（ⅱ）遺産分割による登記

遺産分割協議・調停・審判によって登記を行うものです。

（ⅲ）法定相続分に応じた相続登記をする場合

民法の法定相続分に応じた登記であり、相続人が単独で行うことができます。

（３）登記をしないことによる不利益、問題点

相続登記に特に期限はありません。相続が発生しても登記がされずにそのまま放置される場合があります。
しかし、登記をしないことにより、以下のような不利益を生じるおそれや問題点があります。

①後日、権利関係について争いになる可能性があります。

権利の帰属をきちんと登記で確定しておかないと、後日、例えば、次の相続の時などに、誰が取得しているのか争いになって揉める可能性があります。

②そのままでは売却ができません。

相続した不動産を売却する場合は、相続登記をしていることが必要です。

③登記をしないまま長い間放置していると、相続人の世代交代が進み、手続が複雑になります。

登記は登記名義人となっている人について行わなければなりませんので、例えば，亡くなられた方の親が登記名義人になっている場合は、まずその親からの相続登記を行う必要があります。何世代も相続登記をしていない場合は、相続人も増え、多くの書類が必要となります。

④債権者から差押を受ける可能性があります。

債権者は、相続人の法定相続分について、相続人に代わって相続による持分登記（代位登記）をして差押えをすることができます。
遺産分割協議によって不動産を取得しても、相続登記をしていなければ、差押債権者に対して、権利を主張することができなくなってしまいます。
また、ある相続人が法定相続分で勝手に登記をしてしまい、自分の持分だけを第三者に売却してしまうということが起こる可能性もあります。この場合も、差押え
の場合と同じように、遺産分割協議によって不動産を取得しても、相続登記をしていなければ、先に登記をした第三者に対しては、権利を主張することができなくなってしまいます。

（４）登記手続の方法

• （ⅰ）相続登記を行うには、登記申請書、遺産分割協議書または遺言、相続の対象となる不動産の登記簿謄本、被相続人の住民票の除票、被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書などの多くの書類が必要となります（登記の方法によって異なります）。
  登記手続の申請は、司法書士が代理で行うことができ、司法書士に依頼することが多い手続です。弁護士に遺産分割の手続を依頼した場合は、その後、登記の段階で、弁護士から連携している司法書士につなぐというワンストップの対応が可能です。
• （ⅱ）相続登記時には、登録免許税という税が発生します。

（５）「相続させる」旨の遺言（特定財産承継遺言）と登記（対抗要件）

• （ⅰ）「相続させる旨」の遺言（特定財産承継遺言）により承継された財産については、法定相続分を超える部分の承継については、登記なくして第三者に対抗できないものとされました。
  これは、平成３０年の民法改正によって改められた点で、令和元年７月１日以降に開始した相続に適用されます。
  遺言の有無や内容を知らない相続債権者の利益や第三者の取引の安全を確保しようとするものです。
• （ⅱ）具体例をあげると法改正の前後で以下のような違いがあります。
• 
• 【AとBの債権者との優劣】

	法改正前	法改正後
遺産分割	登記の先後	登記の先後
遺贈	登記の先後	登記の先後
「相続させる」旨の遺言（特定財産承継遺言）	常にＡが優先	法定相続分を超える部分については、登記の先後

４　不動産の調査

（１）不動産調査のための資料

被相続人と一緒に住んでいない場合は、不動産を特定していくことは意外と大変な作業になります。
例えば、まず住居表示と地番というものがあることを認識しなければなりません。住居表示は、場所をわかりやすくするために導入されている制度で登記所（法務局）が定める地番とは異なります。普段、住所として使っているものは住居表示です。ただ、住居表示が実施されていない地域もあり、そのような地域では地番が住所として使われています。
不動産の調査は、以下のような資料を可能な限り取り寄せて行います。

（ⅰ）不動産の存在を調査するための資料

①土地・建物の登記事項証明書（登記簿謄本）

法務局で誰でも取得することができます。

②名寄帳

市町村の役所・役場（東京都の場合は都税事務所）で取得できます。

その市町村にある所有者名義の全ての不動産がわかります。

③公図

④ブルーマップ

⑤住宅地図

⑥地積測量図

⑦建物平面図

⑧インターネットの地図

（ⅱ）不動産の評価を調査するための資料

①固定資産税評価証明書

②路線価図

③公示価格

④不動産取引価格情報（国土交通省の「土地総合情報システム」）

⑤不動産業者の査定

（２）不動産の評価

（ⅰ）土地の評価（自用地としての価額）

①路線価方式

１㎡あたりの路線価×敷地面積
（例）路線価２５万円×敷地面積２００㎡=５０００万円

市街化された地域で路線価が定められている場合は、路線価方式で算出します。
国税庁のホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で路線価を見ることができます。
土地の形状によっては、奥行価格補正率表や不整形地補正率表などによって調整計算される場合もありますので、専門家に評価額を出してもらうことが望ましいでしょう。

②倍率方式

固定資産税評価額×評価倍率
（例）固定資産税評価額５００万円×評価倍率１．１=５５０万円

市街地以外の地域で路線価が決められていない土地については、固定資産税評価額に地域ごとに決められた倍率をかけて評価額を計算します。
国税庁のホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で評価倍率を見ることができます。

（ⅱ）借地権の評価

土地が借地の場合は、自用地としての価額に借地権割合をかけた金額が評価額になります。

自用地としての価額×借地権割合=借地権の価額
（例）自用地としての価額２０００万円×借地権割合７０％=借地権の価額１４００万円

（ⅲ）貸地の評価

貸地については、自用地としての価額から借地権の価額を控除した金額によって評価します。

自用地としての価額×（１－借地権割合）=貸地の価額
（例）自用地としての価額２０００万円×（１－借地権割合７０％）=貸地の価額６００万円

（ⅳ）小規模宅地等の評価減の特例

個人が、相続または遺贈により取得した財産のうち、相続開始直前において、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用や居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額することが認められる制度です。
なお、相続開始前３年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。
小規模宅地等については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の要件のもとに以下の一定の割合が減額されます。

①被相続人等の事業の用に供されていた宅地等（貸付事業以外の事業用の宅地等）減額面積４００㎡まで

減額割合８０％

②被相続人等の事業の用に供されていた宅地等（貸付事業用の宅地等）減額面積２００～４００㎡まで

減額割合５０％～８０％

③被相続人等の居住の用に供されていた宅地等

減額面積３３０㎡まで
減額割合８０％

（ⅴ）建物の評価（自用の家屋）

その家屋の固定資産税評価額により評価します。

（ⅵ）貸家の評価

貸家については、自用の家屋としての評価（固定資産税評価額）から借家権割合、賃貸割合の価額を控除した金額によって評価します。

固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）=貸家の価額
（例）固定資産税評価額５００万円×（１－借家権割合３０％×賃貸割合５０％）=貸家の価額４２５万円

５　税の問題

（１）相続税以外の不動産に関わる税

相続税以外に相続に関係する税としては以下のものがあります。

（ⅰ）不動産取得税

相続の場合は基本的に非課税となりますが、相続が原因であっても相続人以外への遺贈については不動産取得税が課税されます。

（ⅱ）固定資産税、都市計画税

相続によって不動産を取得した翌年から課されます。毎年、１月１日時点の登記上の名義人（所有者）に対して、その年１年分の税が課税されることとなります。

（ⅲ）所得税、住民税(相続した不動産を売却した場合)

相続をした不動産を売却した場合は、売却による利益があれば、それが所得とみなされて、所得税や住民税が発生します。

課税譲渡所得金額は、次の算式により計算します。

譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。
売った土地や建物の所有期間が、売った年の１月１日現在で５年を超えるかどうかによって適用される税率が異なります。

長期譲渡所得（５年超）所得税１５％住民税５％
短期譲渡所得（５年以内）所得税３０％住民税９％

確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額に２．１％を掛けて計算した復興特別所得税を申告納付することになります。

（２）税の控除、非課税の特例

（ⅰ）亡くなった人の住まいに係る３０００万円の特別控除の特例

亡くなった人が、相続開始の直前に１人で住んでいた家とその敷地を相続した人が、相続開始の日から３年後の１２月３１日までにその家や敷地を売った場合で、一定の要件を満たすものについては３０００万円の特別控除の特例を適用することができます。ただし、平成２８年４月１日から令和元（２０１９）年１２月３１日までの売却に限ります。

（ⅱ）贈与税の配偶者控除の特例

婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除１１０万円のほかに、最高２０００万円まで贈与税の計算において控除（配偶者控除）が受けられる特例です。

（ⅲ）住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例

平成２７年１月１日から令和３年(２０２１年)１２月３１日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭（住宅取得等資金）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、所定の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となる特例です。

６　不動産の売却

相続した不動産を管理できない、あるいは、売却換価して相続人で分けるなど、相続後に相続した不動産を売却したいと考えることも少なくないと思います。
不動産の売却にあたっては、買主が決まっていたり、購入希望者がすでにいれば別ですが、通常は、売却を仲介業者（不動産業者）に依頼することになります。
物件の調査（物件自体だけでなく関係法令による規制の調査等も含みます）、物件の評価、売出価格の決定、買主を見つける、売買契約の締結、売買代金の決済等、様々な場面で関わってくるのが仲介業者（不動産業者）です。
したがって、相続案件を多数取り扱っている実績のある信頼できる仲介業者を選定し、依頼することが重要になってきます。
弁護士に遺産分割の手続を依頼した場合は、不動産の売却については、弁護士から連携している仲介業者につなぐというワンストップの対応が可能となります。

７　配偶者に対する遺贈・贈与における持戻し免除の意思表示の推定規定

• （１）婚姻期間が２０年以上の夫婦の一方が他の一方に対して、その居住用建物またはその敷地（居住用不動産）を遺贈または贈与したときは、持戻し免除の意思表示があったものと推定され、遺産分割については、原則として、居住用不動産の持戻し計算が不要となります。
• （２）このような場合の遺贈や贈与は、配偶者の長年にわたる貢献に報い、配偶者の老後の生活保障の趣旨で行われることが多いことから、この規定により、そのような遺贈や贈与の趣旨を尊重した遺産分割が可能となり、それが高齢の配偶者の生活保障に資することになります。
• （３）この規定は、平成３０年の民法改正により設けられた規定であり、令和元年７月１日よりも前にされた遺贈または贈与については適用がありません。
• （４）具体例をあげると法改正の前後で以下のような違いがあります。

（ⅰ）法改正前

特別な受益（贈与）の相続財産への加算（「持戻し」）⇒みなし相続財産

３０００万円＋３０００万円＝６０００万円

各相続人の法定相続分による一応の相続分

妻Ｙ　　６０００万円×１／２＝３０００万円
長女Ａ　６０００万円×１／２×１／３＝１０００万円
長男Ｂ　６０００万円×１／２×１／３＝１０００万円
二男Ｃ　６０００万円×１／２×１／３＝１０００万円

具体的相続分

妻Ｙ　　３０００万円－３０００万円＝０
（生前贈与３０００万円）
長女Ａ　１０００万円
長男Ｂ　１０００万円
二男Ｃ　１０００万円

居住用不動産を取得できても預貯金の取得額は０となってしまいます。生前贈与がなかった場合と取得額に差がありません。

（ⅱ）法改正後

特別な受益（贈与）の相続財産への加算（「持戻し」）は不要⇒相続財産３０００万円
各相続人の具体的相続分

妻Ｙ　　３０００万円×１／２＝１５００万円
（このほかに居住不動産３０００万円）
長女Ａ　３０００万円×１／２×１／３＝５００万円
長男Ｂ　３０００万円×１／２×１／３＝５００万円
二男Ｃ　３０００万円×１／２×１／３＝５００万円

居住用不動産を取得でき、生前贈与がなかった場合よりも取得額が多くなります。

８　配偶者居住権

平成３０年の民法改正により新設された制度で、令和２年４月１日から施行され、施行後に開始した相続に適用されます。（２）の配偶者居住権に関しては、施行日前にされた遺贈については適用がありません。

（１）配偶者短期居住権

配偶者は、相続開始時に被相続人所有の建物に無償で居住していた場合は、原則として、被相続人と配偶者との間に使用貸借契約が成立していたと推認されます。
しかし、これでは、被相続人が反対の意思を表示した場合や第三者に居住建物が遺贈されてしまった場合は、配偶者の居住が保護されなくなってしまうため、常に最低６か月は配偶者の居住が保護されるとしたものです。

• （ⅰ）居住建物について、配偶者を含む共同相続人間で遺産分割をする場合（１号配偶者短期居住権）
  配偶者は、相続開始時に被相続人所有の建物に無償で居住していた場合は、
  ①遺産分割によりその建物の帰属が確定するまでの間
  または
  ②相続開始時から６か月を経過する日

  のいずれか遅い日までの間、引き続き無償でその建物を使用することができます。
  この場合、配偶者が配偶者短期居住権によって受けた利益については、配偶者の具体的相続分から控除する必要はありません。

• （ⅱ）遺贈などにより配偶者以外の第三者が居住建物の所有権を取得した場合、配偶者が相続放棄をした場合など１号配偶者短期居住権が成立する以外の場合（２号配偶者短期居住権）
  配偶者が相続開始時に被相続人所有の建物に無償で居住していた場合は、居住用建物の所有権を取得した者は、いつでも配偶者に対して配偶者短期居住権の消滅の申入れをすることができますが、配偶者は、その申入れを受けた日から６か月を経過するまでの間、引き続き無償でその建物を使用することができます。

（２）配偶者居住権

配偶者が、相続開始時に居住していた被相続人所有の建物を対象として、終身または一定期間、配偶者に建物の使用を認めることを内容とする法定の権利です。

（ⅰ）配偶者居住権の成立

配偶者居住権が成立するのは以下の場合です。

①遺産分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき

遺産分割には、遺産分割協議、遺産分割調停によるもののほか、遺産分割審判によるものも含まれます。

②配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき

遺言で配偶者居住権を取得させる場合は遺贈に限り、遺産分割方法の指定による場合（「相続させる」旨の遺言（特定財産承継遺言））は含まれません。

③被相続人と配偶者との間に、配偶者に配偶者居住権を取得させる旨の死因贈与契約があるとき

（ⅱ）相続における具体的取扱い

生存配偶者が配偶者居住権を取得したときは、その財産的価値に相当する金額を相続したものとして扱います。

（ⅲ）配偶者居住権が成立しない場合

• ①被相続人と配偶者以外の第三者が居住建物を共有していた場合
• ②配偶者の居住建物が賃借物件の場合

（ⅳ）遺産分割審判で配偶者居住権を取得する場合の特則

裁判所は、次の場合に限り、配偶者に配偶者居住権を取得させる旨の審判をすることができます。

• ①配偶者に配偶者居住権を取得させることについて相続人全員の合意がある場合
• ②配偶者が配偶者居住権の取得を希望しており、かつ、居住建物の所有者が受ける不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために配偶者居住権を取得させるために特に必要があると認められる場合

（ⅴ）配偶者居住権の存続期間

遺産分割協議・調停・審判、遺言で自由に定めることができます。
存続期間の定めがない場合は、配偶者の終身の間とします。
存続期間の定めがない場合は、配偶者居住権の財産的評価が高額になる可能性があります。

（ⅵ）配偶者居住権の消滅事由

①存続期間の満了

②配偶者の死亡

③居住用建物の全部滅失

④居住用建物が配偶者の財産に属することとなった場合

⑤配偶者が配偶者居住権を放棄した場合

⑥配偶者が用法遵守義務に違反したり、配偶者居住権を譲渡したり、居住建物を無断で第三者に使用・収益させた場合

9　弁護士に頼めることと弁護士に依頼するメリット

不動産の相続に関しては、不動産をどのように分割するかという問題、登記の問題、不動産の調査・評価の問題、税の問題、相続開始後の居住の問題など、多岐にわたる難しい問題が含まれています。
通常は、弁護士に遺産分割の手続を依頼すると、その手続の一環としてこれらのことを行ってくれます。また、登記の問題は司法書士、税の問題は税理士、不動産の売却は仲介業者（不動産業者）というように、連携している専門家へつないでもらいワンストップのサービスを受けることが可能となります。
これらにより、相続人間の交渉を弁護士に一任して、不動産の分割、調査や評価、登記、税、売却の問題を解決することができます。
当事務所では、不動産売却を含む相続案件も多数取り扱っており、専門家との連携もしっかりおりますので、安心して相談、依頼をしていただければと思います。

10　弁護士費用（料金表）

【相談料】

30分5500円（消費税込）
初回（30分）は無料

【弁護士費用】

遺産分割手続等を受任する場合の不動産の相続に関する費用は、通常は遺産分割手続等の弁護士費用に含まれます。

遺産分割協議書作成

11万円（消費税込）～

遺産分割協議、調停、審判の代理

着手金11万円（消費税込）～

通常の民事事件の場合に準じます。
着手金・報酬金の計算をご覧下さい。

遺留分減殺請求、遺留分侵害請求

着手金11万円（消費税込）～

通常の民事事件の場合に準じます。
着手金・報酬金の計算をご覧下さい。

遺言書の作成

22万円（消費税込）～

定型的なものか、遺産の額、複雑・特殊な事情があるか等に応じて協議により定める額

遺言執行費用

33万円（消費税込）～

遺産の額、不動産の売却があるか、複雑・特殊な事情があるか等に応じて協議により定める額
遺言執行に裁判手続を要する場合は、別途裁判手続に要する弁護士費用がかかります。

相続放棄

11万円（消費税込）

限定承認

33万円（消費税込）～

遺産・負債の額、複雑・特殊な事情があるか等に応じて協議により定める額

その他については、個別にお問い合わせください。

※上記の金額には事件処理のための実費（印紙、郵券、交通費、通信費、謄写費用、鑑定費用など）は含まれません。
※着手金・報酬金の計算（消費税込）

経済的利益が300万円以下の場合

着手金8.8%（消費税込）　報酬金17.6%（消費税込）

経済的利益が300万円超、3000万円以下の場合

着手金5.5%＋9.9万円（消費税込）　報酬金11%＋19.8万円（消費税込）

経済的利益が3000万円超、３億円以下の場合

着手金3.3%＋75.9万円（消費税込）　報酬金6.6%＋151.8万円（消費税込）

経済的利益が3億円超の場合

着手金2.2%＋405.9万円（消費税込）　報酬金4.4%＋811.8万円（消費税込）